飲食店を経営する上で、家賃を支払うことは避けられない経費の一つです。しかしながら、大家から突然家賃の値上げを告げられることがあります。そこで、家賃値上げに関する法的な知識を身につけ、適切な対処方法を取ることが重要です。
家賃を値上げできる条件とは？-正当な理由とは？-
家賃の決め方は原則として当事者の話し合いによります。賃貸借は長期間継続することが多く、いったん決めた金額がその後の経済状況の変動などで不相当になったときは、家賃の増額や減額が可能です。
借地借家法32条には、
「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」と規定されています。これを「賃料増減請求権」といいます。
つまり、
・土地建物の税金の増減
・土地建物の不動産価格の上昇・低下や経済事情の変動
・近隣の同種の建物との比較
を判断要素として、家賃が不相当となった場合には家賃の増減が可能になります。
賃貸借契約書の記載とは？
家賃の値上げに関して契約書に明記されていることがあります。例えば、「一定期間は賃料を増額しない」という特約がある場合には、その特約が優先します。
定期賃貸借契約とは？
定期賃貸借契約の場合は、賃料の増額請求が認められておらず、契約期間中に家賃を値上げすることはできません。ただし、契約期間が終了した後に、新しい契約を結ぶ場合には、家賃の値上げ交渉ができます。
賃料増額請求への対応-手続きの流れや注意点について-
賃料の値上げに対して、テナント側はどう対応すべきでしょうか。
まず、値上げの理由について疑問がある場合は、家賃値上げ請求書に記載された理由を確認することが必要です。もし理由が明示されていない場合や、不適切な理由である場合は、テナント側が値上げに同意する必要はありません。しかし、家賃値上げ請求書に記載された理由が正当である場合は、テナント側が値上げに応じることを検討する必要があるかもしれません。
大家側とテナント側が話し合っても解決がつかない場合には、最終的には裁判所に増額の可否を判断してもらうことになります。
具体的には、まず、大家側が家賃増額の調停を裁判所に申し立てます。調停では、裁判官と調停委員によって構成される調停委員会が、当事者の意見聴取や事実調査の上、当事者の合意による実情に即した解決を図るように促し、結果として合意に至れば解決となります。
もし、調停でも当事者が合意できない場合は、訴訟手続で裁判所が金額を判断することになります。
なお、家賃の値上げの請求を受けても、テナント側は裁判で正当とされる金額が確定するまでの間、相当と認められる金額の家賃を支払うことで一応は支払い義務を履行したこととなります。しかし、後日、裁判で相当とされる額が確定された場合、支払った家賃に不足額があればその不足額に年1割の利息を付けて支払わなければなりません。
以上の手続きの流れを念頭に、テナント側としては適切な対応をする必要があります。
賃料増額（地代増額・家賃増額）に強い弁護士による
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飲食店の法的トラブルについては弁護士にご相談ください
飲食店経営者が抱える法的トラブルは、家賃値上げ問題に限らず多岐に渡ります。例えば、従業員とのトラブル、衛生管理の問題、税金に関する問題などが挙げられます。こうしたトラブルに直面した場合は、弁護士に相談することが重要です。弁護士は、専門的な知識と経験を持っており、アドバイスを行うことが可能です。。飲食店経営者の皆様には、弁護士との連携を図りながら、法的トラブルに対処することをお勧めいたします。
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Last Updated on 2024年2月15日 by kigyou-sugano-law
